Ngày 29/10/2012

PHÓNG SỰ CHUYÊN ĐỀ: NHIỆT KẾ BẤT ĐỘNG SẢN  

TRÊN INFOTV CỦA CHỦ TỊCH HĐQT

I .Thách thức khó khăn mà Doanh nghiệp Bất động sản phải đối mặt trong thời gian tới (cuối 2012 và đầu 2013):

 Trả lời:

Quan trọng nhất của sản xuất là phải có đầu ra nhưng Bất động sản thì hiện nay chưa có đầu ra:

Trước khi vào trả lời câu hỏi này, chúng ta cần phải thống nhất về nguyên nhân “Vỡ bong bóng” Bất động sản trong thời gian qua ở Việt Nam. “Vỡ bong bóng” Bất động sản là do thị trường liên tục đáp ứng một nhu cầu ảo cao hơn rất nhiều (có thể đến 5 ÷ 6 lần hoặc hơn) nhu cầu thật, kể cả về số lượng, diện tích, cấp độ (cao cấp hay khá hay trung bình)

- Việc này gây nên chủ yếu do đầu cơ Bất động sản và một số ít tích trữ không phải bằng vàng, bằng ngoại tệ mà bằng Bất động sản. Các chủ đầu tư cứ đầu tư là kiếm được lợi nhuận, do vậy đầu tư càng mạnh.

- Do thiếu vai trò quản lý của Nhà nước và trợ giúp của các hiệp hội Bất động sản không dẫn dắt thị trường theo nhu cầu thật, không quản lý tốt Quy hoạch và một số cơ chế chính sách phù hợp.

- Các doanh nghiệp đầu tư Bất động sản thiếu chuyên nghiệp, vốn tự có quá ít.

1. Việc trầm lắng của thị trường Bất động sản và sự thờ ơ chờ đợi của khách hàng sẽ dẫn đến tồn đọng nhà ở còn kéo dài đến hết 2014. Riêng tồn đọng nhà ở dự án xa trung tâm còn kéo dài sang 2015 và sau 2015.

2. Người tiêu dùng không tiếp cận được với Bất động sản vì giá cả còn cao hơn rất nhiều so với  thu nhập. Mặc dầu, các chủ đầu tư đã hạ xuống có khi là giá thành ngang hoặc thấp hơn để cắt lỗ.

3.Thuế và lãi suất huy động vốn cao do vậy đầu ra vẫn cao.

Người tiêu dùng không phải là không vay được mà quan trọng là không chịu được với lãi suất cao khoảng 13 ÷15% (Trên thực tế cao hơn), người tiêu dùng chỉ chịu được khi mức lãi vay khoảng ≤ 10%/năm.

4. Phải đối mặt với việc có thể hạ giá thấp hơn giá thành và phải phấn đấu để phục vụ người tiêu dùng với thu nhập còn rất thấp.

5. Hoạt động tự phát không có sự giúp đỡ của Hiệp hội và Chính phủ điều này một phần cũng tham gia vào dư thừa Bất động sản do không xác định được cung cầu thật.

6. Doanh nghiệp Bất động sản có vốn tự có ít, do vậy dễ bị tổn thương bởi biến động của thị trường và rủi ro rất cao. 

Chủ tịch HĐQT Nguyễn Trọng Thông trả lời phỏng vấn của InfoTV

II .Để vượt qua những khó khăn của Thị trường thời điểm hiện tại thì chúng ta cần có những thay đổi như thế nào:

             -  Trong chính sách của nhà nước đối với thị trường BĐS

             -  Trong chiến lược của DN kinh doanh BĐS

 Trả lời:

 a. Trong chính sách của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản:  

1. Tác động vào đầu ra, tức là Nhà nước giúp cho làm sao người tiêu dùng tiếp cận được với Bất động sản bằng cách giảm thuế VAT, Thuế thu nhập từ đó sẽ giảm được giá thành Bất động sản, giải quyết các vấn đề kinh tế vĩ mô để giảm lãi suất huy động vốn để có thể hạ giá thành bất động sản xuống.

2. Có chính sách ưu đãi nhà cho người thu nhập thấp bằng cách:

- Cho vay vốn lãi suất phù hợp và cho trả chậm

- Miễn tiền sử dụng đất.

3. Cho chia nhỏ căn hộ để phù hợp với khả năng của người tiêu dùng

4. Theo thống kê hiện nay có 20.000 ha đất cho đầu tư Bất động sản mà chủ yếu là ở xa trung tâm, chắc các Chủ đầu tư chưa đầu tư được ngay trong năm năm tới và nếu phân kỳ tốt có thể có những khu đất còn kéo dài vài chục năm chưa dùng tới, vì thế Chính phủ cần cho phép các đoanh nghiệp và các cấp địa phương thoả thuận khai thác đất tạm thời theo phân kỳ đầu tư của dự án sao cho hiệu quả.

5. Có những thông tin về cung cầu dẫn dắt thị trường và quản lý quy hoạch

6. Cho các Doanh nghiệp vay lãi suất thấp và miễn tiền sử dụng đất để làm nhà cho thuê.

Vì lãi suất vay vốn cao và các chi phí tiền sử dụng đất, thuế cao các nhà đầu tư BĐS làm ra giá thành cao; Ở đầu ra thì người nghèo với thu nhập thấp, tiền thuê còn chưa đủ sao có tiền mua.

Cần phải làm nhà cho thuê với giá rẻ để giải quyết nhà ở xã hội. Theo tôi đây là phương án tối ưu cho chính sách nhà ở. Ở các nước tiên tiến cũng phải giải quyết nhà ở theo phương thức này tức là theo quy luật cung cầu có điều tiết của nhà nước.

b. Trong chiến lược của Doanh nghiệp Kinh doanh Bất động sản: 

- Phải cấu trúc lại doanh nghiệp, bố trí lại bộ máy sao cho hiệu quả nhất, tiết kiệm chi phí quản lý doanh nghiệp.

- Đầu tư hiệu quả, tiết kiệm triệt để mọi chi phí trong đầu tư, trong thi công… để hạ giá thành sản phẩm.

- Cân bằng đầu tư và thu hồi, cân bằng dòng tiền trong đầu tư tốt. Sản phẩm phải phục vụ người tiêu dùng hiện đang có thu nhập thấp.

- Nỗ lực giải quyết hàng tồn kho (nếu có) một cách quyết liệt bằng nhiều cách.

- Tăng cường dịch vụ cho khách hàng tạo sự khác biệt trong dịch vụ, trong sản phẩm, tạo nên nhiều gói sản phẩm phù hợp để tăng cường sự lựa chọn cho khách hàng.

- Làm tốt công tác Marketting định vị sản phẩm tốt.

- Khai thác tạm thời quỹ đất trong các dự án (nếu có) tránh lãng phí và tăng thu nhập. 

III .Thời gian tới có những tín hiệu lạc quan nào mà các doanh nghiệp Bất động sản có thể hy vọng? 

Trả lời:  

- Chính phủ quyết tâm ổn định kinh tế vĩ mô theo đó lãi suất huy động vốn sẽ hạ, tăng lương,

- Chính phủ hạ các loại thuế,

- Giảm nộp tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc thay vì nộp tiền đất 1 lần thì chính phủ cho thuê trả tiền hàng năm để giảm bớt khó khăn về vốn cho doanh nghiệp. 

IV  .Với Tập đoàn Hà Đô đã 18 năm kinh doanh bất động sản. 

Hiện nay, với danh mục đầu tư hơn 20 dự án chủ yếu ở Hà Nội, TP. HCM, Nha Trang nhưng Hà Đô không tồn đọng 1m2 nhà nào. Vấn đề tài chính rất lành mạnh. Hà Đô luôn đồng hành cùng khách hàng. Với những khách hàng đã góp vốn thì Hà Đô đã tìm cách giải quyết để khách hàng có hiệu quả nhất trong đầu tư của mình. Trước tình hình khó khăn về Bất động sản, Tập đoàn Hà Đô chia danh mục đầu tư theo 4 nhóm.

Nhóm 1: Phục vụ nhà ở cho CBCNV Quân đội: Các Bộ Tư lệnh, Quân Binh chủng, Học việc, Nhà trường, phục vụ nhà ở cho các Bộ ngành gồm 2 dự án đang thi công và 4 dự án đang chuẩn bị đầu tư để khởi công vào năm 2013 và năm tiếp theo. Các dự án này đã có khách hàng sẵn, đã giải quyết ổn định thu nhập và việc làm cho Tập đoàn với Tổng đầu tư khoảng 7000 tỷ đồng.

Nhóm 2: Các dự án nội thành gần trung tâm các thành phố lớn, được dầu tư phục vụ người tiêu dùng khoảng 8000 tỷ.

Nhóm 3: Các dự án chuẩn bị khi có sự hồi phục của thị trường gồm những dự án xa trung tâm hơn và các dự án nghỉ dưỡng, dự án mua và cho thuê lại.

Nhóm 4: là các dự án thuỷ điện: Từ năm 2008 Thuỷ điện ZaHưng đã phát điện, Tháng 7/2013 Thuỷ điện Nậm Pông phát điện với doanh thu bán điện mỗi tháng khoảng 20 ÷24 tỷ đồng. Đang tiếp tục đầu tư một số dự án thuỷ điện bậc 2…